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郑州房地产策划公司浅谈商业地产开发经营理念admin 日期:2016-02-19 11:15:16 点击:93

一、 关于售、租、旺场逻辑关系上的认识论

   1)租铺问题解决得好是旺场的必要条件,但不是充分条件。

   2)售铺问题解决得好是旺场的补充条件(开发商有较充足旺场经费),既不是必要条件,也不是充分条件。

   3)旺场问题解决得好才是租、售铺的充分必要条件。

二、 关于售、租、旺场逻辑关系上的方法论误区

   1)系统结果性问题不能通过局部过程性问题来解决。租、售问题不能解决旺场问题。但旺场问题可以解决租、售问题。

   2)简单问题复杂化。不旺场带来很多小问题(租户、业主诸多纠纷干扰管理公司),导致管理公司(开发商)产生偏差决策想法--只租不售。

   3)复杂问题理不出重点。租户由于经营不善,要求减免租金,开发商给予补偿而不是使用经费来旺场,可补偿只能救急救不了冷场。

三、关于主力店和精品店的关系

   1)在整个商业广场中,主力店与精品店相互依存,相互支持,相互衬托,使零售业态和商品品种的不断调整趋向更加合理,更加符合市场,也就不能忽视和放弃任何一个角落,任何一种业态的旺场经营管理,保证处处红火。否则,商业地产的价值(含金量)大减。

   2)各业态的作用和意义差别:

    超市:引人气、挣现金流

    百货:挣现金流、提高档次

    精品店:挣利润、**潮流

    娱乐:引客、留客场所

    餐饮:配套消费,完善功能

   3)为了支撑高租金的店中店,精品店的**生存之道:

  先商铺时代:6个单店首层和沈阳组合店,以批发为主的市场。

商铺时代:天津、南宁、武汉、哈尔滨组合店两个首层,以批发为主,零售为辅的半市场半商场。

  后商铺时代:连廊街铺,以零售为主,以批发为辅真正意义上的旗舰店。

特别提醒:

    精品店总面积不大不小(1-2万平方米),拒绝杂乱(手机和服装等),拒绝不高不低,拒绝有高有低,要做到"单纯""特色"

 四、关于商场、商铺规划设计上的认识论

    误区:

    1)为了好卖而规划设计(独立商铺越分越小)。

    2)为了好租而规划设计。

    3)为了使用面积(或销售面积)*大化而规划设计。

    正解:

    要考虑如何才能方便舒适顾客,如何才能滞留顾客。

    为了旺场而规划设计。

    为了有效布局而合理调整分摊面积和系数。

    办法:             

    1)店店、层层连廊相联(主要是二、三楼),大整合,大流通。

    2)连廊中间分布"街铺",不愁无客,不愁没生意。

  五、关于开发商、业主、租户、顾客四方共赢关系

    1)终端消费是顾客,培养忠实顾客需要经营者(租户)和商场管理者(开发商)的细心培育、呵护,共同实现细节服务和合理价格的商品销售。

    2)在对待旺场态度上,业主"杀鸡取卵""急功近利"思想的根基要纠正,业主的引导和教育的责任落在开发商身上,可通过出售商铺各种政策来控制。

    3)开发商所出售的商铺价格的确定,要体现市场规律的理性、合理,更不能比"急功近利"还有过之,表现为 "虎头蛇尾",不管旺场。

    4)开发商、业主、租户共同挣取零售市场的钱(这就是共同的价值观),之后再重新分配。开发商一开始就得策划好,并能较合理地进行资源"分配"和收益"分成"

  六、关于商业地产开发经营各项目时间和费用上的认识论

1)商铺的销售一般需要在基建期间内(1年左右时间)完成和总价2%费用。

2)商铺的租赁一般需要在开业前半年至开业后1年期间内进行淘汰筛选、稳定发展和总价4%费用。

  3)商铺的兴旺则需要3年以上长期的时间和总价9%费用。

  七、关于成本和费用及收益的比例关系

1)商场内合理价格的商品受到顾客欢迎,合理价格是与租铺成本直接相关的。

2)租户通过逐渐稳定和增加批零业务能承担较高水平租金(一般要3年时间)。

3)业主按照市场规律收租和享受铺价升值的利益。

4)开发商根据市场的租售承受力及自身旺场能力进行综合分析评价,制定出商铺租、售价趋势,再引导业主投资和管理租户经营。

   八、关于售铺定价依据

    1)成本定价法

    ①售价=购地价+建安工程费等(短期行为)

    ②售价=购地价+建安费+促销费+招租费+旺场费(长期行为)

    2)市场定价法

    ①比较周边商铺售价

    ②比较周边成功商铺历史售价趋势。

    ③结合自身商铺的产租能力进行分析。

    三者综合考虑拟出售价体系。准确、正确的售价体系有利于项目的出售操作。

    九、关于租铺定价依据

    1)回报率定价法

    租价=售价×回报率

    回报率:根据商业氛围的规模、成熟度等考虑,以6-12年的回报率不等。

    2)市场定价法

    ①比较周边商铺的租价。

    ②比较周边成功商铺的历史租价趋势。

    ③开发商自身商场管理能力,旺场措施。

    三者综合考虑拟出租价体系。准确、正确的租价体系有利于项目的出租操作。

    十、关于商业地产规模

    达尔文进化论提出:物种延续过程中,不是*大的或*强的或*聪明的存续下来,而是*适应环境的发展存续下来。

    商业地产也不例外,不能一昧追求"",而不考虑或忽略了""""的把握,导致难以生存。

    当然,在不同城市不同区域布点的规模又是另外了。目前,连锁商业广场的发展规模是市场资源分配以多胜少的必然!

    十一、关于商业地产人才要求

商业地产人才应该是商业管理、市场分析、经营办法、业态特色、顾客心理、房产理论等复合型人才,具有较强的策划能力、招商能力可持续经营管理能力等等。


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